공인중개사 시험 과목, 일정, 독학 전략 및 합격률 총정리 (2025)

 

공인중개사는 부동산 시장에서 실무적 전문성을 갖춘 국가공인 자격사로, 매년 20만 명 이상이 응시하는 대표적인 인기 자격증입니다. 부동산 중개소 개업은 물론, 이직·창업·투자 자산관리까지 폭넓은 진로를 개척할 수 있는 자격으로 각광받고 있습니다.

이 글에서는 2025년 공인중개사 시험의 과목 구성, 일정, 접수 방법부터 독학 전략, 기출 경향, 합격률, 교재 추천까지 상세히 정리합니다.

---

1. 공인중개사란?

공인중개사는 「공인중개사법」에 따라 부동산 매매, 임대차 계약 중개 및 자문 등을 수행할 수 있는 전문 자격사입니다.

• 부동산 중개소 개업 가능

• 법인 설립 시 대표 중개사로 등록 가능

• 건설사·시행사·금융사 부동산 부서 취업 가능

• 부동산 자산관리사, 컨설턴트 등 다양한 확장 가능성

특히 퇴직자, 경력단절 여성, 부업 희망자에게 인기 있는 자격으로, 자격 취득 후 실무교육만 이수하면 창업도 가능합니다.

---

2. 공인중개사 시험 과목 구성

공인중개사 시험은 1차(기초 이론)와 2차(실무 중심)로 구분되며, 모두 객관식 5지선다형입니다.

1차 과목 (총 80문항)

• 부동산학개론: 부동산 개념, 원칙, 투자 이론, 금융 이론 등

• 민법 및 민사특별법: 계약, 물권, 점유, 임대차 등 거래 관련 법률

평가 기준: 과목별 100점 만점

• 과락 기준: 한 과목 40점 미만 시 불합격

• 합격 기준: 평균 60점 이상

2차 과목 (총 120문항)

• 공인중개사법령 및 실무: 중개 대상물 설명, 중개 절차, 법적 책임 등

• 부동산공법: 국토계획법, 건축법, 주택법, 도시개발법 등

• 부동산세법: 양도소득세, 취득세, 종부세 등 관련 세무 지식

평가 기준: 평균 60점 이상 + 과락 없음 (과목당 40점 미만 불합격)
2차는 난이도와 암기량이 매우 높은 편입니다.

---

3. 2025 시험 일정 및 접수 방법

• 시험일정: 2025년 10월 26일(토) 예정

• 접수기간: 2025년 8월 중순~말

• 시험장소: 전국 시·도 지정 고사장

• 합격자 발표: 2025년 11월 말 예정

접수 방법

1. 큐넷(Q-Net) 홈페이지 접속

2. 회원가입 및 사진 등록

3. 응시원서 작성 및 응시료 결제

4. 고사장 확인 후 접수 완료

유의사항:

• 시험은 1차(오전), 2차(오후) 분할 시행

• 1차 불합격 여부와 상관없이 2차 응시 가능

큐넷 공인중개사 원서접수 바로가기

---

4. 독학 가능할까? 현실적인 전략은?

독학의 장점

• 인강/학원비 절약

• 시간과 장소 제약 없이 학습 가능

• 자신만의 학습 루틴 구성 가능

독학의 단점

• 과목별 핵심 포인트 파악 어려움

• 최신 개정 법령, 판례 반영에 취약

• 동기 유지 및 집중력 관리 어려움

독학 성공 전략

• 10개년 기출문제 반복 학습

• 1차 집중 후 2차 진입 전략

• 기출 → 요약집 → 모의고사 3단계 루틴

• 커뮤니티(카페, Q-Net)·스터디 병행 추천

최근 유튜브 무료 강의, 블로그 요약 자료 등 독학을 지원하는 환경이 매우 좋아졌습니다. 자기관리만 된다면 충분히 독학 합격도 가능합니다.

에듀윌 공인중개사 무료 강의 보러 가기

---

5. 최신 출제 경향 및 문제 유형

• 부동산학개론: 계산형 문제와 그래프 해석이 증가

• 민법: 판례 기반 사례형 문제 비율 확대

• 공법: 법률명 암기보다 적용 시기·절차 중심

• 세법: 과세·비과세 구분, 세율 중심 출제

• 실무: 상황형 문항(등기·설명 의무 관련)이 자주 등장

출제 난이도 자체는 높지 않지만, 출제 범위가 방대하고 개정사항 반영 여부에 따라 정답이 달라질 수 있으므로 최신 자료를 반드시 확인해야 합니다.

공인중개사 기출문제 무료 다운로드 (PDF)

“최근 10년간 기출문제 무료로 다운받고 실전 대비하세요.”

---

6. 공인중개사 시험 합격률 분석

연도	1차 응시자	1차 합격률	2차 응시자	2차 합격률	최종 합격률
2022	약 115,000	약 28%	약 78,000	약 17%	약 13%
2023	약 120,000	약 31%	약 81,000	약 18%	약 14%
2024	약 122,000	약 30.2%	약 80,500	약 18.5%	약 15%

• 매년 응시자는 증가하고 있으며

• 2차 시험 합격률이 낮아 최종 합격률은 약 13~15% 수준을 유지

• 공법과 세법이 합격률 하락의 주요 원인

---

7. 공인중개사 과목별 공부 전략

부동산학개론

• 계산 문제: 공식 암기 및 실전 연습 필수

• 이론: 문제풀이 → 오답 복습 방식 추천

• 그래프 해석, 수요·공급 곡선 등은 기출 중심 반복

민법 및 민사특별법

• 판례 중심 문제 많음

• 사례형 기출 집중 학습

• 개념 비교 노트 활용 (물권/채권, 등기 필요 여부 등)

공인중개사법령 및 실무

• 암기량 많지만 고득점 가능 과목

• 실전 상황형 문제 대비 필수

• 법 조문 → 사례형 적용으로 연습

부동산공법

• 가장 어려운 과목

• 국토계획법, 건축법 등 조문 정리 필수

• 마인드맵 활용한 구조화 학습 추천

부동산세법

• 계산 문제 위주

• 과세 기준, 비과세 요건 연도별 개정 사항 주의

• 취득세·양도세·종부세 구분하여 암기

---

8. 추천 교재 및 인강 플랫폼

기본서 추천 (2025년 최신판 기준)

• 박문각 기본서 시리즈: 체계적 구성

• 에듀윌 기본서 + 기출문제집: 초보자 친화형

• 랜드프로 기출해설집 + 핵심요약노트: 요약 정리에 탁월

인강 플랫폼

• 유튜브 무료 강의: 에듀윌, 해커스 등 입문자용 강의 다수

• 에듀윌: AI 문제풀이, 1:1 학습 코칭 제공

• 랜드프로: 실무 중심 기출 변형 문제에 강함

• 해커스: 기본 강의 + 최신 개정 특강 지속 제공

TIP: 1차는 무료 강의 + 기출 풀이로도 충분하며, 2차는 문제집 중심 또는 인강 병행을 추천합니다.

박문각 공인중개사 교재 전체보기

“2025 최신 개정판 교재 확인하세요.”

---

9. 수험생들이 자주 하는 실수

• 1차와 2차를 동시에 준비하다 과부하

• 기출문제를 무시하고 기본서만 반복

• 공법을 후반에 몰아서 공부

• 모의고사 미실시 → 실전 감각 부족

실전 대비를 위해 회차별 모의고사와 시간 제한 연습은 반드시 병행해야 합니다.

---

10. 공인중개사 시험 Q&A

Q. 공인중개사 자격증은 유효기간이 있나요?
A. 평생 자격입니다. 실무교육 수료 후 바로 개업 가능합니다.

Q. 1차, 2차 동시 응시 가능한가요?
A. 가능합니다. 단, 전략적으로 준비해야 하며 동시 합격은 난이도가 높습니다.

Q. 영어 능력은 필요한가요?
A. 전혀 필요 없습니다. 모든 시험은 한국어로 출제됩니다.

Q. 시험 당일 준비물은 무엇인가요?
A. 신분증, 수험표, 검은색 컴퓨터용 사인펜, 시계(전자기능 없는 것)

Q. 자격증 취득 후 개업 절차는?
A. 자격증 취득 → 실무교육 이수 → 중개사무소 등록 → 보증보험 가입 후 개업

Q. 50대 이후에도 도전할 가치가 있나요?
A. 충분히 있습니다. 부업, 창업, 노후 대비에 적합하며 실제로 60대 합격자도 많습니다.

---

마무리 요약

• 시험 구조: 1차 2과목, 2차 3과목 (모두 객관식 5지선다형)

• 응시 조건: 제한 없음 (연령·학력 무관)

• 난이도: 암기량이 많고, 2차 공법이 특히 어렵지만 전략적 학습으로 대응 가능

• 합격 전략: 기출 반복 + 모의고사 훈련 + 과목별 맞춤 전략

• 독학 여부: 가능, 단 커뮤니티·인강 활용 시 효과 상승

• 활용도: 개업, 부동산 자문, 재테크, 이직, 창업 등 다양