전세 사기 예방법과 안전한 전월세 계약을 위한 필수 확인 사항 (2025년 최신판)

 

최근 몇 년간 전세 사기 피해가 사회적 문제로 떠올랐습니다. 특히 2023~2024년에는 깡통전세, 이중계약, 보증금 미반환 등 다양한 유형의 사기 사건이 잇따르며 수많은 세입자가 피해를 입었습니다.

이에 따라 정부는 전세사기방지특별법과 보증금 보호제도 강화 등을 통해 시장 안정화에 나섰고, 2025년 현재 전세 제도는 과거보다 투명하고 안전해졌습니다.

그럼에도 불구하고 여전히 사기 수법은 교묘하게 진화하고 있습니다. 이번 글에서는 전세 사기 예방법과 안전한 전월세 계약을 위한 핵심 체크리스트를 정리했습니다.

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✅ 1. 전세 사기가 발생하는 이유

1. 허위 매물 또는 이중 계약

   • 동일 주택을 여러 세입자에게 중복 임대.

   • 등기부등본 확인 없이 계약한 경우 빈번.

2. 깡통전세

   • 매매가보다 보증금이 높은 구조로, 집주인 부도 시 세입자 피해.

3. 명의 신탁 및 대리 계약 사기

   • 실제 소유자가 아닌 사람이 계약하거나, 대리인 서류 조작.

4. 보증금 반환 능력 부족

   • 집주인이 금융권 대출 과다로 상환 불가능 상태.

📌 결론: 모든 전세 사기의 출발점은 ‘권리관계 미확인’입니다.

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✅ 2. 전세 사기 예방을 위한 핵심 확인 5단계

✔️ ① 등기부등본 확인

• 집주인 명의 확인: 임대인이 실소유자인지 확인.

• 근저당권 여부 확인: 설정금액이 보증금을 초과하면 위험.

• 압류·가압류 기록 확인: 채무 문제가 있는지 반드시 점검.

👉 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 에서 1천 원 이하로 발급 가능.

✔️ ② 전세금과 매매가 비율 확인

• 보증금이 매매가의 80%를 넘는다면 ‘깡통전세’ 위험 신호.

• 주변 실거래가, KB시세, 국토부 실거래가 공개시스템에서 비교 필수.

✔️ ③ 임대차계약서 특약 명시

• “보증금 반환 불가 시 손해배상”

• “전입신고 및 확정일자 후 대항력 발생”

• “집주인 근저당 추가 설정 시 세입자 동의 필요”

구두 약속은 법적 효력 없음 → 반드시 서면 특약으로 기재해야 합니다.

✔️ ④ 전세보증금 반환보증 가입

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 가입 가능.

• 보증 가입 시, 집주인 부도나 경매 발생해도 보증금 보호 가능.

• 2025년부터 전세보증금 10억 원 이하 주택은 가입 의무화 대상 확대.

✔️ ⑤ 전자계약 시스템 활용

• 국토부 부동산거래 전자계약시스템(applyhome.co.kr) 이용 시

  • 계약 위변조 방지

  • 자동 확정일자 부여

  • 보증보험 가입 연동

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✅ 3. 계약 후 반드시 해야 할 절차

1. 전입신고 + 확정일자 받기

   • 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 가능.

   • 확정일자: 보증금 보호를 위한 필수 절차.

   • 두 가지를 모두 완료해야 대항력 + 우선변제권 발생.

2. 관리비 체납 여부 확인

   • 잔금일 이전에 관리비 미납 내역 확인.

3. 계약서 원본 보관

   • 원본 계약서 2부 작성, 임대인과 세입자가 각각 1부씩 보관.

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✅ 4. 전세 사기 피해 시 대처 방법

✔️ ① 전세사기 신고센터 이용

• 국토교통부 전세사기 피해신고센터(1600-1004)

• 피해유형에 따라 즉시 행정·법률 지원 연결.

✔️ ② 보증금 반환보증 청구

• HUG 또는 SGI를 통해 대위변제 신청 가능.

• 집주인 부도·경매 시 세입자에게 먼저 보증금 지급.

✔️ ③ 전세사기 피해자 금융지원

• 전세사기 피해자에게는

  • 긴급 대출,

  • 임시 거주공간 제공,

  • 세금 유예 등 정부 지원 가능.

📌 단, 피해 사실을 증빙해야 하므로 계약서·등기부등본·전입신고 확인서를 반드시 보관해야 합니다.

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✅ 5. 월세 계약 시 주의사항

1. 임대인 신분 확인

   • 주민등록증, 인감증명서 등 실소유자 서류 확인.

2. 보증금 + 월세 총액 계산

   • 월세 보증금도 일정 금액 이상이면 대항력 확보 필수.

3. 세금 체납 여부 확인

   • 세금 체납으로 압류될 경우 보증금 반환 어려움.

4. 계약서상 관리비 명시

   • ‘관리비 포함’ 또는 ‘별도’ 여부 정확히 기재.

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✅ 6. 2025년 정부 전세사기 예방 정책 요약

정책명	주요 내용	시행 시기
전세사기방지특별법	피해자 지원 및 보증 강화	2024년~지속
전세보증금 반환보증 의무화	전세보증금 10억 원 이하 의무 가입	2025년 확대
전자계약 시스템 의무화	거래 투명성 강화, 확정일자 자동 처리	2025년 단계적 확대
임대차 신고제	계약내용 자동 등록으로 사기 예방	2025년 전면 시행

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✅ 마무리: “확인하고 또 확인하라, 그것이 최고의 전세 사기 예방법”

전세 계약은 단순한 거래가 아니라 내 전 재산을 맡기는 일입니다.
2025년 현재 제도는 많이 개선되었지만, 여전히 개인의 주의와 확인 절차가 최선의 방어책입니다.

계약 전 등기부등본 확인 → 보증금 비율 점검 → 보증보험 가입 → 전입신고 및 확정일자 등록이라는 기본 4단계만 지켜도 대부분의 피해를 예방할 수 있습니다.

안심할 수 있는 전월세 거래의 첫걸음은 “서류와 절차의 철저함”입니다.
조금의 주의가 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.