부동산 증여세 및 상속세 제대로 알기: 가족 간 거래 시 주의사항 (2025년 최신판)

 

부동산 가격이 꾸준히 상승하면서, 가족 간 증여나 상속을 통한 재산 이전이 점점 늘고 있습니다. 하지만 단순히 “가족끼리 주는 것”이라고 생각하고 세금 신고를 소홀히 했다가 과태료나 가산세를 물게 되는 사례도 많습니다.

2025년 현재 부동산 관련 세법은 과거보다 정교하게 설계되어 있어, 증여세·상속세 신고와 절세 전략을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 부동산 증여세와 상속세의 계산법, 면제 한도, 신고 시 유의사항을 알기 쉽게 정리했습니다.

---

✅ 1. 부동산 증여란 무엇인가?

증여란 대가 없이 타인(가족 포함)에게 재산을 무상으로 이전하는 것을 말합니다. 부동산의 경우 부모가 자녀에게, 혹은 배우자 간에 아파트나 토지를 넘겨주는 행위가 이에 해당합니다.

증여 시에는 증여받은 사람(수증자)이 증여세 납세의무를 지게 됩니다.

---

✅ 2. 증여세 기본 구조

증여세는 일정 금액 이상을 증여받았을 때 과세됩니다. 다만, 가족 관계에 따라 공제 한도가 다르며, 10년간 받은 증여 금액을 합산해 계산합니다.

✔️ 2025년 기준 증여세 공제 한도

관계	공제 금액(10년 기준)
배우자	6억 원
직계존속(부모→자녀)	5천만 원 (미성년자는 2천만 원)
직계비속(자녀→부모)	5천만 원
기타 친족(형제, 자매 등)	1천만 원

📌 예시:
부모가 자녀에게 아파트 지분 1억 원을 증여하면, 공제 5천만 원을 제외한 나머지 5천만 원에 대해서만 세금이 부과됩니다.

---

✅ 3. 증여세 계산 방법

증여세 = (증여재산가액 – 공제금액) × 세율 – 누진공제액

✔️ 2025년 증여세 세율표

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	0원
1억~5억 원	20%	1천만 원
5억~10억 원	30%	6천만 원
10억~30억 원	40%	1억6천만 원
30억 원 초과	50%	4억6천만 원

✔️ 계산 예시

부모가 자녀에게 2억 원 상당의 아파트 지분 증여 시:

• 증여재산가액: 2억 원

• 공제금액: 5천만 원

• 과세표준: 1억5천만 원

• 증여세 = 1억5천만 원 × 20% – 1천만 원 = 2천만 원

📌 단, 증여재산가액은 실거래가나 시가를 기준으로 계산해야 하며, 시세보다 낮게 신고하면 추후 과세당국이 시가 보정할 수 있습니다.

---

✅ 4. 상속세의 개념과 계산 구조

상속세는 부모나 배우자 등 피상속인이 사망하면서 재산을 물려줄 때 부과되는 세금입니다. 상속재산에는 부동산, 예금, 주식, 보험금 등 모든 자산이 포함됩니다.

✔️ 상속세 과세표준 계산

(총 상속재산 – 공제금액) × 세율 – 누진공제

✔️ 2025년 기준 주요 공제 항목

구분	공제 한도
배우자 공제	최대 5억 원
기본공제	5억 원
동거주택 상속공제	최대 6억 원
인적공제 (자녀·부양가족)	인원당 5천만 원

즉, 부부 공동 명의 주택을 보유한 가정이라면, 실질적으로 10억 원까지는 상속세 없이 이전 가능한 구조가 됩니다.

---

✅ 5. 상속세 세율표 (2025년 기준)

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	0원
1억~5억 원	20%	1천만 원
5억~10억 원	30%	6천만 원
10억~30억 원	40%	1억6천만 원
30억 원 초과	50%	4억6천만 원

📌 상속세는 ‘전체 상속재산 합계’ 기준으로 계산되며, 부동산 비중이 높을수록 세 부담이 커집니다.

---

✅ 6. 가족 간 거래 시 유의사항

1. 명의 변경만으로는 증여세 면제 불가

   • “부모 명의에서 자녀 명의로 변경했을 뿐”이라도 실질 증여로 간주되어 과세될 수 있습니다.

2. 시가보다 낮은 거래는 ‘저가양수’로 과세

   • 시세의 70% 이하 거래는 증여로 간주되어 세금 부과 가능.

3. 10년 내 합산 규정 주의

   • 10년 이내 여러 번 증여받은 금액은 합산해 과세함.

4. 증여 후 5년 내 사망 시 상속재산에 포함

   • 피상속인이 사망한 시점 기준, 5년 내 증여분은 상속세 계산에 포함됨.

---

✅ 7. 합법적인 절세 전략

1. 10년 주기 분산 증여

   • 증여세 공제 한도를 활용해 10년 단위로 나누어 증여.

2. 부부 간 증여 먼저 활용

   • 배우자 공제 한도 6억 원은 가장 큰 절세 효과.

3. 상속세 대비 ‘생전 증여’ 병행

   • 생전에 분할 증여하면 세율 구간을 낮출 수 있음.

4. 시세 대비 적정 평가로 신고

   • 국세청 기준 시가보다 낮게 신고하면 추징 위험.

5. 전문가 상담 필수

   • 고액 자산일수록 세무사 상담을 통한 절세 구조 설계 필요.

---

✅ 마무리: “가족 간 거래라도 세법은 예외가 없다”

가족 간 부동산 거래는 신뢰를 전제로 하지만, 세법은 감정이 아닌 수치로 판단합니다. 증여든 상속이든 “가족 간 거래라 괜찮겠지”라는 안일한 생각은 위험합니다.

2025년 현재는 국세청의 부동산 거래 데이터베이스와 AI 세무 추적 시스템이 강화되어, 모든 거래가 실시간으로 모니터링되고 있습니다. 따라서 투명한 신고와 합법적 절세 전략이 무엇보다 중요합니다.

계획적인 증여·상속 설계를 통해 세금 부담을 최소화하고, 자산을 합리적으로 이전하는 것이 현명한 재테크의 시작입니다.